Ristrutturazioni: ricordiamoci del Catasto!
Quando ci si imbatte in una ristrutturazione di un immobile è bene ed utile chiedersi se bisogna ottemperare a degli obblighi e/o prescrizioni catastali.
Ciò è pur vero, in quanto, con la cosiddetta “variazione catastale” si comunica al Catasto delle variazioni avvenute nello stato di un immobile dopo aver effettuato determinati lavori; quindi serve per informare gli uffici dell’Agenzia del Territorio (Catasto) di una determinata modifica, ad esempio in caso di un ampliamento, di un frazionamento, o di una ridistribuzione degli spazi e dei locali.
La variazione catastale è richiesta anche in caso di regolarizzazioni e sanatorie prima di un rogito.
I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la rettifica della planimetria sono:
- Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito grazie alla presentazione di pratiche in sanatoria (come accertamento di conformità o CILA)
- Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi. Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l’eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.
- Frazionamento o fusione di unità immobiliari. Scorporo di cantine e soffitte
- Cambio di destinazione d’uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, posto auto in box, etc.
- Ampliamento per piano casa.
- Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.
L’aggiornamento della planimetria va presentata solo se è stata verificata la regolarità edilizia-urbanistica dell’immobile. Quindi se lo stato di fatto è conforme al titolo edilizio ed al progetto annesso.
Non è più possibile presentare variazioni catastali o accatastamento senza aver fatto prima il progetto al Comune.
Nel caso in cui siano stati effettuati lavori di ristrutturazione, con ridistribuzione degli spazi interni, senza titolo abilitativo (C.I.L.A. o S.C.I.A.) non è più possibile effettuare una variazione catastale dell’immobile con il meccanismo della “miglior rappresentazione grafica”.
Infatti, i tecnici dell’Agenzia del Territorio – Catasto, ormai richiedono obbligatoriamente gli estremi del titolo abilitativo col quale sono stati effettuati i lavori di ristrutturazione rilasciato dal Comune o Municipio.
In questo caso è pertanto obbligatorio effettuare prima una CILA in Sanatoria , con pagamento di sanzione, ed effettuare dopo la regolare variazione catastale. Tutte le variazioni catastali devono essere effettuate con il software DOCFA.
L’aggiornamento della planimetria catastale va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Le procedure edilizie prevedono infatti che prima di iniziare i lavori, il proprietario ed il tecnico presentino al comune una comunicazione o una richiesta di autorizzazione come la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire. Successivamente, alla conclusione dei lavori bisognerà aggiornare la planimetria catastale per completare correttamente l’iter amministrativo.
La variazione catastale va presentata prima del collaudo e del certificato di fine lavori. Rappresenta inoltre uno dei principali documenti finalizzati anche alla richiesta del certificato di agibilità.
La presentazione di una planimetria catastale in ritardo rispetto alla fine lavori è soggetta a sanzioni che solo dopo 5 anni vengono prescritti. E’ possibile quindi presentare un aggiornamento catastale anche se i lavori sono stati conclusi nel passato
I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) vanno modificati tramite la procedura DOCFA che va presentata online.
RMA srl, essendo un general contractor, è abilitato ad effettuare questo tipo di operazioni, e comunque in ogni caso il servizio prestato è parte integrante del cosiddetto “Chiavi in mano” offerto dalla società.
